Au Moyen Âge, toutes les seigneuries étaient constituées de plusieurs parties : le domaine propre du seigneur, d’une part, et, d’autre part, d’un certain nombre de terres que le seigneur concédait en fief à d’autres seigneurs de rang inférieur (vassaux) ou qu’il faisait exploiter par des fermiers ou des métayers.

Le domaine propre (ou réserve) était exploité par faire-valoir direct, c’est-à-dire que le propriétaire du domaine travaillait les terres et en tirait ainsi des revenus, qui lui revenaient entièrement. Bien entendu, dans le cas d’un seigneur d’une certaine importance, il ne travaillait pas de ses propres mains ; il avait des serviteurs qui labouraient les terres, semaient, hersaient et récoltaient. De même, pour les bois et forêts, les arbres étaient entretenus et coupés, en cas de besoin, par des bucherons. Pour les vignes, des vignerons soignaient les pieds de vigne et vendangeaient pour le compte du maître. Dans tous les cas, le seigneur résidait à proximité et surveillait de près (ou par l’intermédiaire d’un intendant) tous les travaux nécessaires à l’exploitation du domaine.

Dans les premiers siècles du Moyen Âge, les domaines propres étaient considérables. Par conséquent, leurs revenus directs étaient importants. Au fil des siècles, pour toutes sortes de raisons (morcellement des propriétés par héritages successifs, diminution des rendements, chute des prix de vente des surplus agricoles, mais aussi train de vie largement au-dessus des moyens, etc.) ces revenus eurent tendance à baisser, ce qui entraîna une lente diminution de la richesse nobiliaire. Au XVIe siècle, beaucoup de petits nobles avaient tout juste de quoi subsiste ; plus d’un était ruiné. Il fallut chercher impérativement d’autres ressources.

Les autres terres, plus éloignées de la résidence principale du maître ; étaient exploitées par affermage.

On distinguait plusieurs types d’affermage :

  • le fermage (le fermier paye au seigneur un revenu en numéraire)

  • le métayage (le métayer paye un revenu en nature)

  • le domaine congéable (revenu en numéraire, mais conditions particulières)